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    • 房企“第一军团”年报扫描:告别市场红利,重视现金流
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-04-22  /  浏览:266 次  /  

    6308亿元,6011亿元,5522亿元(权益),5562亿元。

    3月31日,随着恒大2019年业绩会落槌,中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面。

    近期,上市房企陆续披露2019年业绩,规模、利润双双增长,土储充裕,负债可控,构成了头部房企良好的基本面。

    但与此同时,随着行业竞争白热化和楼市调控常态化,一些指标开始走低,比如毛利率和净利润率。利润率下滑的现象覆盖整个行业,除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降,“利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些财务分析人士看来,这意味着房企正在告别市场红利。

    因此,当融创宣称谨慎并购,并试图将手中的持有型项目出让时,房地产业的“风向”似乎开始变了。2020年第一季度,在新冠肺炎疫情的叠加影响下,房地产业不再有以往常见的高昂情绪,降速、维稳正在成为今年的主流思路。

    这一次,他们能安全着陆吗?

    利润都去哪了?

    2019年,万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中,房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,下降2.5个百分点。在连续两年增长后,万科的房地产业务毛利率出现下滑。

    2019年,“利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%,在连续两年走高后也出现下滑。以稳健著称的龙湖,去年毛利率为33.6%,核心税后利润率为15.5%,后一个指标已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%,连续三年下滑。

    实施了“以价换量”策略的恒大,毛利率从2018年的36.2%降至27.8%,降幅达到8.4个百分点。

    2019年,旭辉、华润、新城控股等大型房企都出现利润率下滑的现象。头部房企中,仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1%,但这并不是一个高水平。

    利润率普遍下降,反映出房企盈利能力下降的现实。从头部房企的年报中不难看出,这主要源于销售价格增长乏力,以及各项成本的提高。

    价格方面,除了“以价换量”策略外,各地出台的“限价令”,成为“蚕食”利润的重要因素。近几年,北京的商品房项目在备案时,普遍面临因价格过高而不能获批的情况。这不仅延迟了项目的入市时间,而且因此增加了资金成本。

    成本提高则是近几年的大趋势。克而瑞研究中心指出,去年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米,同比大幅增长61%。考虑到房地产开发的周期性,这不仅影响当下,还会影响到以后的业绩表现。高盛预计,中海地产今年毛利率将会进一步下降至32%。

    融创则面临着融资成本和销售成本的压力。2019年融创的平均融资成本为8.1%,高于2018年的6.8%。去年融创销售成本的增幅达到36.6%,明显高于销售额20%的增幅。但由于融创有超过六成的土地通过并购获得,土地成本较低,才得以维持其利润率不降。

    有财务分析人士指出,利润率下降,说明房企正在告别此轮市场红利。在我国过往的房地产周期中,这并不罕见。

    由于楼市调控频发,企业在保持销售增速的同时,很难兼顾对利润的追求。以万科为例,2010年至2016年,万科的房地产业务毛利率从29.61%一路下滑至18.5%。借助本轮市场红利,到2018年,该指标一度回升至29.7%的高位,但2019年再度下滑。

    实际上,在2019年的中期业绩中,万科的利润率就已出现下滑。去年8月,时任万科集团财务负责人的王文金表示,随着地价占售价比的不断提升,未来毛利率下降是行业长期趋势。今年3月,万科总裁祝九胜再度表达了这一观点。

    这种看法已成为行业共识。3月31日,恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在业绩会上表示,“房地产黄金时代没有了”。

    保卫资金链

    正因意识到这一趋势,在2020年的业绩目标制定中,大型房企普遍显得保守。

    万科、碧桂园均未公布2020年销售目标。考虑到新冠肺炎疫情的影响,手握8000亿可售货值的融创,将销售目标调整到6000亿的水平。向来保守的龙湖,设定的今年销售目标为2600亿,仅比去年实际销售额提高了7.2%。

    虽然部分企业仍有规模追求,但在2020年,大型房企设定的销售目标增幅普遍在20%以内。其中,新城控股制定的销售目标为2500亿,甚至低于去年的实际销售水平(2708亿元)。

    相对于单一的规模指标,企业考虑更多的是整体安全。在近期的业绩会上,保证财务稳健、现金流安全,成为房企管理层口中的高频词汇。富力就明确了今年的降负债目标,碧桂园则强调抓现金流。

    “今年本来不想提销售目标的,我们认为销售目标不太重要。”3月27日,融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上表示,到了这个规模以后,利润与降负债已经变成第一位,公司希望稳健、安全,通过提高综合竞争力来提高利润。

    不仅如此,近年来持续并购的融创,也开始谨慎面对并购市场。孙宏斌认为,今年的并购机会会增加,但好标的可能不会太多,所以公司会十分谨慎。同时,融创正在尝试出售旗下的文旅、酒店、商业等持有型物业,并降低融资成本。

    去年刚刚完成一宗大幅并购的世茂,也表达了类似的观点。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛指出,今年的收并购有更大的机会,但对收并购的标准会更严格、质量更好,“不一定会跟去年一样这么多的并购动作”。

    上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出,房地产业因其需求的刚性和周期波动规律,有着相对较强的耐受力,但疫情的影响仍然不可忽视。比如,今年前两月的销售规模普遍下滑,会使房企面临短期的资金压力。此外,虽然已在陆续复工,但疫情后的市场复苏前景,也存在一定的疑问。

    另据21世纪经济报道了解,出于降费增效的需要,以及新冠肺炎疫情带来的外部压力,很多企业已经启动了薪酬、架构、人事等制度的调整。其中,降薪现象在房地产业已颇为普遍。另有不少房企启动了管理架构调整和人员裁撤,其中涉及碧桂园、融创、华夏幸福等大型企业。


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